Daftar Harga Rumah dan Risikonya

PIK 2 menjadi salah satu kawasan properti yang paling ramai dibicarakan, baik karena pertumbuhan penjualannya maupun karena kontroversi yang menyertainya. Bagi calon pembeli, keduanya perlu dilihat secara utuh. Artikel ini merangkum lokasi administratif, pengembang, daftar harga per klaster, akses, catatan legal, dan risiko properti PIK 2 2026 secara netral berdasarkan sumber yang bisa diverifikasi.

Harga di artikel ini mengacu pada daftar harga bertanggal yang dipublikasikan di situs pemasaran. Selalu konfirmasi harga terbaru ke kantor pemasaran resmi.

Di Mana Letak PIK 2?

PIK 2 adalah perluasan kawasan Pantai Indah Kapuk ke arah barat. Bedanya, PIK yang lama berada di Jakarta Utara, sedangkan PIK 2 berada di Kabupaten Tangerang, Banten. Kawasannya mencakup antara lain desa-desa di Kecamatan Kosambi, seperti Dadap dan Salembaran Jaya, serta Tanjung Burung di Kecamatan Teluknaga. Pengembang menyebut pengembangan berlanjut di sepanjang pesisir utara Kabupaten Tangerang.

Ini berpengaruh nyata bagi pembeli. PBB, BPHTB, dan perizinan bangunan diurus ke Pemerintah Kabupaten Tangerang, bukan Pemprov DKI. Banyak portal properti masih menulis lokasi PIK 2 sebagai “Jakarta Utara”, jadi pastikan alamat administratif di dokumen resmi.

Siapa Pengembang PIK 2?

PIK 2 dikembangkan oleh PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI), yang dikendalikan PT Multi Artha Pratama, perusahaan patungan Agung Sedayu Group dan Salim Group, dengan kepemilikan 87,78% per Oktober 2025. Pada semester I 2026, PANI membukukan marketing sales Rp1,9 triliun, naik 66% secara tahunan, atau sekitar 45% dari target setahun Rp4,3 triliun. Cadangan lahannya disebut sekitar 1.809 hektare.

Penjualan ditopang segmen residensial seperti Pasir Putih Residence, Pasadena Spring, Rumah Milenial, Sapporo Residence, Pantai Bukit Villa, dan Bukit Nirmala, serta produk komersial seperti Bizpark PIK2 dan sejumlah rukan.

Harga Rumah PIK 2 2026 per Klaster

Data di atas berasal dari daftar harga yang dipublikasikan situs pemasaran agungsedayugroup.id. Status situs ini sebagai kanal resmi belum dapat kami verifikasi secara independen. Di luar rumah, daftar harga yang sama mencantumkan rukan mulai sekitar Rp3 miliar dan apartemen mulai sekitar Rp660 juta (daftar harga Juni 2025).

Harga tersebut belum termasuk BPHTB, biaya notaris/PPAT, dan IPL. Unit siap huni dengan harga tertentu bisa memenuhi syarat insentif PPN DTP. Cek ketentuannya di panduan PPN DTP rumah tapak 2026.

Akses dan Fasilitas

• Tol Kamal–Teluknaga–Rajeg (Kataraja). Seksi 1 dibuka pada 9 Oktober 2025 dan menghubungkan Bandara Soekarno-Hatta dengan PIK 2 serta tersambung ke Tol Prof. Dr. Sedyatmo. Total panjang tol sekitar 39 km, dan PANI menargetkan seluruh ruas beroperasi pada akhir 2026.
• Belum ada akses kereta komuter, sehingga mobilitas sangat bergantung pada kendaraan pribadi dan jalan tol.
• Fasilitas kawasan berkembang pesat, termasuk pusat konvensi NICE yang beroperasi sejak Agustus 2025 dan kawasan CBD dengan kantor perbankan.

Catatan Legal dan Kontroversi yang Perlu Diketahui

1. Status PSN Tropical Coastland dicabut. Pada Maret 2024, pemerintah menetapkan pengembangan green area dan ekowisata Tropical Coastland seluas sekitar 1.756 hektare di kawasan PIK 2 sebagai Proyek Strategis Nasional (PSN). Pada Desember 2024, Menteri ATR/BPN menyebut sebagian besar area tersebut berstatus hutan lindung dan belum memiliki RDTR. Status PSN itu kemudian dicabut lewat Permenko Nomor 16 Tahun 2025 yang terbit 24 September 2025. Manajemen PIK 2 menyatakan Tropical Coastland berbeda dengan kawasan PIK 2 dan pencabutan tersebut tidak memengaruhi operasional maupun rencana pengembangan.

2. Kasus pagar laut. Awal 2025, pagar bambu sepanjang sekitar 30 km di perairan Kabupaten Tangerang menjadi sorotan. Kementerian ATR/BPN mencatat 263 bidang SHGB dan 17 bidang SHM di area laut. Sebanyak 234 bidang SHGB tercatat atas nama PT Intan Agung Makmur dan 20 bidang atas nama PT Cahaya Inti Sentosa, yang sahamnya dimiliki PANI sejak 2023. ATR/BPN membatalkan sertifikat-sertifikat itu karena dinilai cacat prosedur dan materiil. Kuasa hukum Agung Sedayu Group mengakui keterkaitan perusahaan dengan pemegang HGB, tetapi menegaskan pagar laut tidak berkaitan dengan PIK 2. Pada 13 Januari 2026, Pengadilan Tipikor Serang memvonis Kepala Desa Kohod 3 tahun 6 bulan penjara dalam perkara terkait.

3. Apa artinya bagi pembeli rumah? Kedua kasus tersebut berkaitan dengan area laut dan zona Tropical Coastland, bukan otomatis dengan rumah di klaster yang dipasarkan. Meski begitu, lakukan pemeriksaan per unit: status sertifikat induk dan pecahan, PBG, kesesuaian tata ruang klaster, serta isi PPJB. Panduannya ada di HGB developer vs HGB perorangan, checklist sebelum tanda tangan PPJB, dan cara cek sengketa tanah.

Risiko Lain yang Perlu Dipertimbangkan

• Kawasan pesisir. Wilayah pesisir utara di sekitarnya, seperti Kamal Muara dan Kapuk Muara di sisi Jakarta, rutin masuk peringatan rob Dinas SDA DKI pada 2026. Tanyakan elevasi kavling, sistem drainase, dan riwayat genangan klaster. Caranya ada di cara cek risiko banjir cluster.
• Pasokan unit sangat besar. Dengan cadangan lahan ribuan hektare dan peluncuran klaster baru yang terus berjalan, rumah bekas harus bersaing dengan unit baru saat dijual kembali.
• Biaya hidup kawasan. IPL dan biaya operasional di kawasan premium relatif tinggi, jadi masukkan ke perhitungan anggaran bulanan.
• Ketergantungan pada mobil. Tanpa transportasi rel, waktu tempuh ke pusat Jakarta sangat bergantung pada kondisi tol.

Cocok untuk Siapa?

• Pembeli dengan anggaran di atas Rp1,3 miliar yang mencari kawasan baru dengan fasilitas lengkap dan akses bandara.
• Investor jangka panjang yang siap menghadapi persaingan pasokan dan memahami catatan legal kawasan.
• Pemilik usaha yang membutuhkan rukan di kawasan yang sedang tumbuh.

Pertimbangan umum memilih developer besar ada di opini developer besar vs developer kecil. Sebagai pembanding kawasan kota mandiri lain di Tangerang, lihat investasi properti BSD City 2026.