Apa beda SHM Sarusun apartemen dengan SHM rumah tapak?
SHM Sarusun adalah sertifikat kepemilikan unit apartemen yang mencakup hak atas unit plus bagian bersama atas tanah, bangunan, dan benda bersama, sesuai UU Nomor 20 Tahun 2011. Berbeda dengan SHM rumah tapak yang berlaku tanpa batas waktu, masa berlaku SHM Sarusun mengikuti hak atas tanah bersamanya — umumnya HGB 30 tahun, bisa diperpanjang 20 tahun dan diperbarui 30 tahun.
Banyak pembeli apartemen mengira “SHM” pada sertifikat apartemen sama kuatnya dengan SHM rumah tapak. Padahal keduanya berbeda cukup mendasar — dari objek yang dimiliki, masa berlaku, sampai kewajiban bersama dengan pemilik unit lain. Artikel ini menjelaskan apa itu SHM Sarusun, bedanya dengan SHM rumah tapak dan SKBG Sarusun, serta hal yang wajib dicek sebelum membeli apartemen.
Apa Itu SHM Sarusun?
SHM Sarusun (Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun) — dulu sering disebut SHMSRS atau strata title — adalah tanda bukti kepemilikan atas unit apartemen atau rumah susun yang dibangun di atas tanah berstatus Hak Milik, Hak Guna Bangunan (HGB), atau Hak Pakai, termasuk HGB atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan (Kompas Properti, 2025).
Menurut Pasal 47 UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, SHM Sarusun merupakan satu kesatuan dokumen yang terdiri dari:
- Salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama
- Gambar denah lantai yang menunjukkan unit yang dimiliki
- Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama
Apa Bedanya dengan SHM Rumah Tapak?
Pemilik SHM rumah tapak memiliki hak penuh atas sebidang tanah beserta bangunan di atasnya, tanpa batas waktu. Pemilik SHM Sarusun memiliki unit secara individual, ditambah bagian proporsional atas tanah, struktur bangunan, dan fasilitas yang dimiliki bersama dengan seluruh pemilik unit lain.
| Aspek | SHM Rumah Tapak | SHM Sarusun (Apartemen) |
|---|---|---|
| Objek kepemilikan | Tanah dan bangunan secara penuh | Unit + bagian bersama, benda bersama, tanah bersama |
| Masa berlaku | Tanpa batas waktu | Mengikuti hak tanah bersama (umumnya HGB 30 + 20 + 30 tahun) |
| Keputusan atas bangunan | Sepenuhnya oleh pemilik | Bersama melalui PPPSRS |
| Biaya rutin | PBB dan perawatan sendiri | PBB + iuran pengelolaan (IPL) dan sinking fund |
| Bisa dijadikan jaminan | Ya, dengan hak tanggungan | Ya, dengan hak tanggungan |
Perbedaan status hak tanah ini mirip logika perbandingan SHM vs HGB pada rumah tapak: yang menentukan kekuatan kepemilikan jangka panjang adalah status hak atas tanahnya, bukan hanya tulisan “hak milik” di sertifikat.
Berapa Lama Masa Berlaku SHM Sarusun?
Karena sebagian besar apartemen dibangun di atas tanah berstatus HGB, masa berlaku SHM Sarusun umumnya mengikuti HGB induknya: 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, lalu diperbarui 30 tahun sesuai PP Nomor 18 Tahun 2021 (Kompas Properti, 2025). Perpanjangan dan pembaruan biasanya diurus secara kolektif melalui perhimpunan pemilik, bukan oleh masing-masing pemilik unit.
Inilah yang sering terlewat pembeli apartemen bekas: cek berapa sisa umur HGB induknya. Apartemen yang dibangun 20 tahun lalu di atas HGB 30 tahun berarti tinggal sekitar 10 tahun sebelum perlu perpanjangan — faktor yang memengaruhi nilai jual kembali dan persetujuan KPR.
Apa Itu SKBG Sarusun dan Siapa yang Memilikinya?
SKBG Sarusun (Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Satuan Rumah Susun) adalah bukti kepemilikan unit rusun yang dibangun di atas tanah Barang Milik Negara/Daerah atau tanah wakaf dengan cara sewa. Perbedaan utamanya:
- Peruntukan: diperuntukkan khusus bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
- Penerbit: instansi teknis kabupaten/kota yang menangani bangunan gedung, bukan kantor pertanahan.
- Masa berlaku: 60 tahun, dengan perpanjangan menyesuaikan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) bangunan.
- Jaminan utang: dibebani fidusia, bukan hak tanggungan seperti SHM Sarusun.
Apa Itu NPP dan Kenapa Penting?
NPP (Nilai Perbandingan Proporsional) adalah angka persentase yang menunjukkan porsi hak dan kewajiban setiap pemilik unit atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, yang dihitung berdasarkan luas atau nilai unit dibanding keseluruhan bangunan. NPP menentukan besarnya iuran pengelolaan, porsi tanggungan biaya perbaikan besar, dan bobot hak suara dalam rapat perhimpunan pemilik. Unit dengan NPP lebih besar menanggung biaya lebih besar, tetapi juga punya suara lebih berat.
Peran PPPSRS bagi Pemilik Apartemen
UU Nomor 20 Tahun 2011 mewajibkan pembentukan PPPSRS (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun) yang berstatus badan hukum, dan pelaku pembangunan wajib memfasilitasi pembentukannya (Pasal 74–75 UU Rumah Susun). PPPSRS bertugas mengurus kepentingan pemilik dan penghuni terkait pengelolaan bagian bersama, benda bersama, tanah bersama, serta menetapkan iuran pengelolaan lewat hak suara anggota.
Sebelum membeli, tanyakan apakah PPPSRS sudah terbentuk atau pengelolaan masih dipegang developer. Pengelolaan yang lama dikuasai developer tanpa PPPSRS kerap memicu sengketa iuran dan transparansi dana.
Apakah WNA Boleh Memiliki Apartemen?
Boleh, dengan batasan. Berdasarkan PP Nomor 18 Tahun 2021, orang asing yang memiliki izin keimigrasian resmi dapat memiliki satuan rumah susun, termasuk yang dibangun di atas tanah HGB, dengan pembatasan harga minimum, jumlah unit, dan peruntukan. Namun WNA tetap tidak dapat memegang hak milik atas tanah.
Checklist Sebelum Membeli Apartemen
- Pastikan sertifikat sudah dipecah menjadi SHM Sarusun per unit, bukan masih berupa PPJB dengan sertifikat induk atas nama developer.
- Cek status dan sisa umur HGB tanah bersama.
- Verifikasi keaslian sertifikat lewat BPN atau aplikasi resmi — langkahnya mirip cek keaslian SHM online lewat Sentuh Tanahku.
- Tanyakan besaran NPP unit, iuran pengelolaan, dan sinking fund.
- Pastikan status PPPSRS dan transparansi laporan keuangan pengelola.
Kalau masih menimbang antara apartemen dan rumah, baca juga perbandingan apartemen vs rumah tapak di Jabodetabek.
Pertanyaan Umum tentang SHM Sarusun
Apa beda SHM Sarusun dengan SHM rumah tapak?
SHM rumah tapak memberi hak penuh atas tanah dan bangunan tanpa batas waktu. SHM Sarusun memberi hak atas unit apartemen plus bagian proporsional atas tanah, bangunan, dan benda bersama, dengan masa berlaku mengikuti hak atas tanah bersamanya.
Berapa lama masa berlaku SHM Sarusun?
Umumnya mengikuti HGB tanah bersama: 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, lalu diperbarui 30 tahun sesuai PP Nomor 18 Tahun 2021.
Apa bedanya SHM Sarusun dan SKBG Sarusun?
SHM Sarusun untuk rusun di atas tanah Hak Milik, HGB, atau Hak Pakai dan diterbitkan kantor pertanahan. SKBG Sarusun untuk rusun di atas tanah BMN/BMD atau wakaf dengan sewa, diperuntukkan MBR, diterbitkan instansi teknis bangunan gedung, dan berlaku 60 tahun.
Apakah SHM Sarusun bisa dijadikan jaminan KPR?
Bisa. SHM Sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan, sementara SKBG Sarusun dibebani fidusia.
Apakah WNA boleh membeli apartemen di Indonesia?
Boleh, untuk orang asing dengan izin keimigrasian resmi, dengan batasan harga minimum, jumlah unit, dan peruntukan sesuai PP Nomor 18 Tahun 2021, tanpa hak milik atas tanah.
